¿Listo para comprar casa en Austin pero no sabes por dónde empezar? Entre ofertas múltiples, siglas en inglés y contratos de Texas, es normal sentirse abrumado. Aquí encontrarás una guía clara en español que te explica pasos, costos, tiempos y términos locales para comprar con confianza en Austin y el condado de Travis. También verás recursos útiles y consejos para familias bilingües. Vamos paso a paso.
Tu ruta de compra en Austin
Paso 1: Preaprobación firme
La preaprobación es más sólida que la precalificación. Un prestamista verifica ingresos, activos y crédito para definir tu rango de compra y fortalecer tu oferta. Reúne identificación, comprobantes de sueldo, W‑2 o 1099, estados de cuenta y declaraciones de impuestos si las solicitan. Este paso suele tomar 1 a 2 semanas.
Paso 2: Búsqueda activa en el MLS
Explora viviendas en el portal público del Austin Board of REALTORS para conocer inventario y precios. Puedes empezar en el sitio del Austin Board of REALTORS. Define prioridades como ubicación, tamaño, acceso al trabajo, reglas de HOA y riesgo de inundación. Para este último punto, revisa el mapa oficial de FEMA en el Map Service Center.
Paso 3: Oferta y contrato TREC
En Texas se usan contratos promulgados por TREC, como el “One to Four Family Residential Contract (Resale)”. Revisa los formularios vigentes en la página de TREC Forms. Tu oferta incluirá el earnest money y el option fee, además de addendas comunes como financiamiento y HOA. Un agente que te explique cada cláusula es clave para evitar sorpresas.
Paso 4: Inspecciones y periodo de opción
El option period es un periodo negociado, normalmente de 5 a 10 días, que te permite terminar el contrato por cualquier motivo a cambio del option fee. Durante este tiempo, agenda una inspección general y, si hace falta, revisiones de techo, HVAC, plomería, electricidad o plagas. Con el informe, puedes solicitar reparaciones o concesiones antes de que venza la opción.
Paso 5: Préstamo y tasación
Tu prestamista pedirá una tasación para confirmar el valor de mercado. Si la tasación sale por debajo del precio pactado, considera cubrir la diferencia, renegociar o apoyarte en tus contingencias de financiamiento si aplican. Mantén comunicación con el prestamista para resolver condiciones a tiempo y cotiza tu seguro de propietario.
Paso 6: Cierre y llaves
En Texas, las compañías de títulos suelen coordinar el cierre y manejar el escrow. Aquí se firman documentos, se pagan costos de cierre y se registran las escrituras. Para conocer el proceso de títulos y cierre en el estado, consulta la guía de la Texas Land Title Association. El plazo típico desde contrato hasta cierre es de 30 a 45 días, según el financiamiento y las negociaciones.
Costos y presupuesto realista
Planifica estos gastos típicos. Los rangos varían según precio y servicios:
- Option fee: 100 a 500 dólares, negociable. No es reembolsable.
- Earnest money: 1% a 3% del precio. Se acredita en el cierre si continúas.
- Inspección general: 300 a 600 dólares. Inspecciones especializadas tienen costo adicional.
- Tasación: 400 a 700 dólares, usualmente pagada por el comprador.
- Costos de cierre del comprador: 2% a 5% del precio de compra. Incluyen seguro de título, tarifas de la compañía de títulos, impuestos prorrateados, seguros e intereses previos.
- Pago inicial (down payment): depende del préstamo. Convencional desde ~3% para ciertos programas, FHA 3.5%, VA/USDA 0% si calificas.
- Seguro del propietario: requerido por el prestamista. El costo anual varía.
Sobre impuestos a la propiedad, en el condado de Travis puedes revisar valores y la exención de homestead para residencia principal en el Travis Central Appraisal District. Además del pago inicial, reserva fondos para inspecciones, option fee, costos de cierre y de 1 a 3 meses de gastos posteriores al cierre.
Plazos y cronograma sugerido
- Semanas 1 a 2: Preaprobación, revisión de documentos y metas de presupuesto. Define zonas de interés y requisitos de vivienda.
- Semanas 2 a 4: Tours presenciales o virtuales y selección de tu lista corta. Verifica mapas de FEMA y pide información de HOA cuando corresponda.
- Oferta aceptada, días 1 a 10: Periodo de opción. Inspecciones, cotizaciones de reparaciones y negociación de créditos o arreglos.
- Días 11 a 20: Tasación, condiciones del préstamo, cotización de seguros, revisión del compromiso de título y del survey si aplica.
- Días 21 a 45: Aprobación final, recepción del Closing Disclosure, recorrido final y cierre en la compañía de títulos.
Términos de Texas que debes dominar
- Earnest money: Depósito de garantía que demuestra seriedad. Se mantiene en escrow y se acredita al cierre si sigues adelante.
- Option period / option fee: Ventana negociada para terminar por cualquier motivo a cambio de una tarifa pequeña al vendedor. Protege mientras evalúas la propiedad.
- Formularios TREC: Contratos estandarizados del estado. Puedes verlos en TREC Forms. Asegúrate de comprender plazos y avisos de tu contrato.
- Title company / title insurance: La compañía de títulos gestiona el cierre y mantiene fondos en escrow. El seguro de título te protege contra defectos de título.
- HOA resale certificate: Documento que detalla cuotas, reglas y posibles cargos pendientes. Revísalo antes de cerrar.
- Property taxes: Se prorratean en el cierre. Puedes investigar la exención homestead en el sitio del condado de Travis.
- Survey: Dibujo que muestra linderos y mejoras. Verifica si el vendedor provee uno existente o se requiere uno nuevo.
Riesgos locales y cómo protegerte
Austin es un mercado dinámico y puede haber ofertas múltiples en zonas muy buscadas. Llega con preaprobación y considera fortalecer tu propuesta con un mayor earnest money o una carta de presentación. Reducir el option period puede hacer tu oferta más competitiva, pero evalúa el riesgo porque tendrás menos tiempo para inspecciones.
El riesgo de inundación varía por zona. Antes de ofertar, verifica el mapa de inundación en el FEMA Map Service Center y pregunta si la propiedad requiere seguro contra inundaciones. Si la tasación queda baja, planifica opciones: negociar precio, cubrir parte de la diferencia o apoyarte en tu cláusula de financiamiento si es aplicable.
Si buscas apoyo para el pago inicial, revisa programas locales y estatales. La Ciudad de Austin comparte recursos de vivienda y posibles ayudas en la página de Housing & Community Development.
Consejos para familias bilingües
Los contratos legales en Texas están en inglés. Pide que te expliquen cada documento en español y solicita resúmenes claros antes de firmar. Un agente bilingüe facilita comunicación con prestamistas, inspectores y la compañía de títulos.
Si tu agente o prestamista no es bilingüe, considera un intérprete certificado. Apóyate en recursos educativos confiables como Freddie Mac y la guía para compradores de la CFPB para entender términos financieros.
Recursos útiles en Austin
- Búsqueda pública y recursos del MLS local: Austin Board of REALTORS
- Formularios y contratos en Texas: TREC Forms
- Mapas de inundación y riesgo: FEMA Map Service Center
- Proceso de títulos y cierre: Texas Land Title Association
- Impuestos a la propiedad y homestead: Travis Central Appraisal District
- Programas locales de vivienda: City of Austin Housing & Community Development
- Educación para compradores: Freddie Mac y CFPB
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FAQs
¿Por qué necesito una preaprobación antes de buscar casa en Austin?
- Te muestra cuánto puedes pedir prestado y fortalece tu oferta frente al vendedor en un mercado competitivo.
¿Qué es el option fee y por qué pagarlo?
- Es la tarifa por el periodo de opción que te permite cancelar por cualquier motivo dentro de esos días sin perder el earnest money.
¿Cuánto debo ahorrar además del pago inicial?
- Además del down payment, considera earnest money, option fee, inspecciones, costos de cierre de 2% a 5% y 1 a 3 meses de gastos después del cierre.
¿Quién maneja el cierre en Texas cuando compro casa?
- Habitualmente una compañía de títulos que administra el escrow, emite el seguro de título y coordina las firmas.
¿Puedo trabajar con un agente que hable español en Austin?
- Sí, es recomendable si tu familia es bilingüe para asegurar comprensión completa y comunicación fluida durante todo el proceso.
¿Qué pasa si la tasación es más baja que mi oferta?
- Puedes pagar la diferencia en efectivo, renegociar precio o usar tu contingencia de financiamiento, según lo que indique tu contrato TREC.
